【年金の相談】不動産投資は本当に年金対策になるのか?

【年金の相談】不動産投資は本当に年金対策になるのか?
かんがえる人
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年金対策にマンション経営ってよく聞けど本当に年金対策になるの?

 

不動産会社がウェブやSNS等で大々的に広告をしていることもあり、最近はネットを開くとほぼ毎日のように「不動産投資」の文字を見るようになりました。

 

その中でよく謳われているのが、「不動産投資は年金対策になりますよ」という文言です。

 

今回は、本当に不動産投資が年金対策になるのか検討していきたいと思います。

 

 

■この記事の内容
・不動産投資が年金対策になるといわれる背景
・実態
・年金対策になる最低条件

不動産投資が年金対策になるといわれる背景

 

 

老後2000万円問題が取り沙汰され、「不足してしまう分のお金をローン完済後の物件の家賃収入で賄いませんか?」というのが提案の骨子になります。

 

参照:www.fnn.jp

 

かんがえる人
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理屈ではわかるけどそんなにうまくいくものなの?

 

このように疑問を感じる方も多いと思います。

 

そんな方の疑問に対する不動産会社の回答は以下の通りになります。

 

・サラリーマンでも頭金ゼロでスタートできる

・サブリースがあるから大丈夫

・税金の還付を受けられる

 

それぞれについて解説をしていきます。

 

サラリーマンでも頭金ゼロでスタートできる

 

不動産投資の最大の特徴は、銀行融資を活用して投資ができるというポイントにあります。

 

 

物件購入金額を丸々ローンを組んで購入することで、頭金ゼロでスタートし、ローンの返済は家賃収入の中から行うことで、

 

自分のお金は使わず、他人のお金で資産形成をしていくということが可能になります。

 

家賃収入の中からローンを支払い終わると、そのまま家賃収入が自分の年金代わりになりますよという寸法です。

 

ですので、理論上は、それほど多くの金額を貯金できない人でも不動産を持っていれば十分に老後の年金不足に備えることが可能になります。

 

 

サブリースがあるから大丈夫

 

かんがえる人
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でも空室リスクがあるから、必ずしも順調にローンを返せるとは限らないよね?

 

空室リスクは当然想定されるリスクです。

 

そこに対するリスクヘッジ手段として不動産会社が準備しているのが、「サブリース契約」です。

 

またの名を「家賃保証制度」とも言います。

 

 

まず大家さんがサブリース会社(賃貸管理会社)に家賃の80~90%で物件を貸し出します。

そして、サブリース会社が入居者を見つけて家賃が入ってきたら差額分が儲けになります。

 

仮に入居者を見つけられなかったとしても、大家さんに対する80~90%の家賃は支払わなくてはならないので、大家さんは空室リスクにおびえる必要がなくなります

 

さらには、入居者とのやり取りもサブリース会社が全て代行してくれるので、不動産オーナーさんがやることはありません。

ですので、誰でも出来る投資になります。

 

というのが不動産会社の言い分です。

 

税金の還付を受けられる

 

「さらにはサラリーマンの税金対策になるのが不動産投資の魅力です!」

 

熱弁する不動産営業マンも多々います。

 

なぜ不動産投資が節税になるのかといいますと、不動産投資にまつわる経費(赤字)を自分の所得と合算することで、所得金額を下げることに繋がるからです。

 

これを「損益通算」といいます。

 

 

経費となるものの例を挙げると、

 

◇建物の減価償却費

 

◇ローン利息

 

◇雑費

 

これらをうまく使うことで、サラリーマンでありながら、所得税・住民税合わせて年間数十万円もの税金の還付を受けられるというのが、不動産のメリットになります。

 

ですので、頭金ゼロでスタートし、サブリースで空室保証をかけながらローンを返済し、返済中は税金の還付を受けながら物件を運営を行えるので、不動産投資は誰でもできる年金対策、資産運用であると不動産会社の営業マンは語るわけです。

 

年金対策になる最低条件

 

 

確かに不動産会社の言い分は正しいのですが、それはあくまでも「マクロな視点」で見た場合です。

 

「ミクロな視点」で見ると話が変わってきます。

 

例えば、

サブリースはついているけど、どんどん家賃が下がっていってしまう物件

売却するにも高すぎて買い手がつかないような物件

営業担当の税金知識がなさ過ぎてほとんど節税効果を受けられないような物件

 

こんなものが世の中にはあふれかえっています。

 

ローン完済まで頑張れば年金対策になるかもしれませんが、そこまでの維持が非常に大変な物件を購入してしまうと人生トータルで見た時に本当に正しい選択だったのか疑問符が付くことになります。

 

ですので、ここからは不動産投資を年金対策とするための最低条件をお伝えしていきます。

 

最低条件

・家賃が下がりにくい物件であること

・修繕時にオーナーサイドに立てる会社であること

・経費計上に強い営業担当であること

 

 

家賃が下がりにくい物件であること

 

当初の収支が良くても最後に何万円も家賃が下がってしまうと、かなり負荷がかかる物件と化してしまいます。

 

ですので、家賃が下がりにくく、入居率が高い物件を選定することが非常に重要です。

 

よく言われるのが、東京23区、横浜、川崎の主要駅徒歩10分圏内といわれますが、これだけでは不十分です。

 

ポイントは、平均家賃より低い設定賃料でも回っている築浅物件です。

 

家賃が低いと収支は基本悪くなりますが、家賃が低いのに収支が平均的であるということは、「物件価格が割安」ということの証明でもあります。

 

築古の物件ですと、当然家賃が低くても当然ですが、築浅の物件で家賃が割安なら、家賃が下がりづらいのに加え、家賃を引き上げるチャンスもあります。

 

5000円/月家賃が上がるだけで100~200万円ほど銀行評価(収益還元法での評価)も上がり、売却のチャンスも広がります

 

平均家賃の調べ方は簡単で、

 

例えば「新宿駅」「平均家賃」とネットで検索すると、ホームズのサイトにて以下のような情報を得られます。

 

 

参照リンク:https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/shinjuku_00231-st/price/

 

こちらで築年数等で絞り込みをかけると相場家賃を検索できますので、提案されている物件の家賃を比較することで、お得な物件かどうかを簡単に確認できます。

 

 

修繕時にオーナーサイドに立てる会社であること

 

不動産投資をしていくうえで、考えなければならないのが修繕コストです。

 

物件を何も考えず長期保有すると大体これくらいのコストはかかります。

 

 

これがダイレクトに請求されてしまうと、一般人にはなかなか厳しい出費になるかと思います。

 

そこで大切になってくるのが自分の物件を管理してくれる管理会社のスタンスです。

 

管理会社との距離が近ければ、なるべく出費が入居者の負担になるように動いてくれますし、中には修繕費を半額保証してくれるような会社もあったりします。

 

このような会社から物件を購入することができれば、それだけでも不動産運営は楽になります。

 

 

 

経費計上に強い営業担当であること

 

先ほど、不動産投資は節税効果があるとお伝えしましたが、税金に弱い営業担当が付いてしまうと節税効果は半減するといっても過言ではありません

 

ポイントになってくるのが、「どこまでを不動産経費にできるのか」という範囲を深く把握しているかどうかということです。

 

なぜなら、減価償却費やローン利子は経費となる金額が決まってしまっていますが、雑費や交際費等の項目に関しては、大家さんのスタンス次第で大きく結果をコントロールすることができるからです。

 

そういった諸経費に関して事細かに解説してれる営業担当が付けば、日常生活のかなり広い範囲の支出を経費として計上するとこも可能になってきます。

 

さらには、会社によっては確定申告の代行をするとかなり高い代行手数料を請求されるような会社もあれば、逆に無償で確定申告の代行をやってくれる会社もあるので、そこも一つのチェックポイントとしていただければと思います。

 

 

まとめ

 

・不動産投資は年金対策になるが、ミクロな視点からの物件分析が重要

・営業マンの話をなんでも鵜呑みにするのは危険

 

完璧な形で年金対策となる不動産投資をされたい方は、無料にてアドバイスをしますので、LINE@からご連絡いただければ幸いです。

 

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