住宅ローンを手数料ゼロで借り換える方法を元銀行員から聞いた件

住宅ローンを手数料ゼロで借り換える方法を元銀行員から聞いた件
かんがえる人
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住宅ローンの借り換えって意外とお金がかかるんだね。。

超低金利の今の時代のうちに住宅ローンの金利を下げておきたい方は多いはず。

ですが、いざ借り換えを行おうと思ったら、想像以上に借り換え手数料が高いことを知り、断念してしまった方もいるかと思います。

 

そんな方に向けて、今回は借り換え手数料ゼロで住宅ローンを借り換える方法を、知人の元銀行員から聞いたのでシェアしようと思います。

 

■この記事の内容
・住宅ローン借り換え手数料の概要
・手数料ゼロの借り換えテクニック

住宅ローン借り換え手数料の概要

 

 

まず、通常の住宅ローン借り換えの際にかかる手数料についておさらいしましょう。

 

実際にかかる主な手数料は以下のとおりです。

・融資事務手数料

・保証料

・全額繰り上げ返済手数料

・抵当権設定費用

・印紙税

・行政書士、司法書士費用

 

融資事務手数料

 

その名のとおり、借入先の金融機関に支払う事務手数料です。

こちらは、各金融機関によって設定手数料が異なります。

 

定率制と定額制があり、定率制ですと金額によっては大きな負担になってしまいます。

 

住信SBIネット銀行 融資額の2.2%
新生銀行 110,000円 【安心パック】

 

保証料

 

保証料とは、万が一自分が住宅ローンを支払えなくなった場合、保証会社が金融機関にお金を立て替えて支払ってもらうための手数料です。

 

保証会社が立て替えてくれたとしても自分の債務はなくならないので、気を付けましょう。

 

こちらは、都市銀行系の住宅ローンですと保証料として何十万円かかかることが多く、ネットバンク系の住宅ローンですと無料のところが多いです。

 

全額繰り上げ返済手数料

 

こちらは今まで借りていた金融機関に、全額繰り上げ返済をするときにかかる手数料です。

 

住信SBIネット銀行 33,000円
イオン銀行 55,000円

 

 

抵当権設定費用

 

こちらは抵当権を設定するときにかかる税金ことです。この税金を登録免許税といいます。

 

この登録免許税は基本的には融資金額の0.4%ですので、3000万円を借り入れたなら12万円がかかってきます。

 

 

印紙税

 

こちらは融資での契約を結ぶときにかかる税金です。金額によって印紙税も上下します。

 

 

住宅ローン額 印紙税額
100万円超500万円以下 2,000円
500万円超1000万円以下 1万円
1000万円超5000万円以下 2万円
5000万円超1億円以下 6万円
1億円超5億円以下 10万円

 

 

行政書士、司法書士費用

 

物件の登記を行政書士や司法書士にお願いするときにかかる費用です。

こちらも会社によって若干異なってきます。

 

住信SBIネット銀行 6~10万円程度
新生銀行 8万円程度

 

 

以上のように、借り換えを行う際には、数十万円から、多い時は100万円借り換え費用が発生してしまうので、大きな負担になってしまいます。

 

 

手数料ゼロの借り換えテクニック

 

 

本題に入ります。

 

手数料ゼロで住宅ローンの借り換えを行うにはおおよそ以下の条件に当てはまっている必要があります。

 

・ローンの残債が1000万円以上

・今までの返済期間が10年以上

・残りの返済期間が10年以上

 

これらの条件におおよそ当てはまっているのであれば、今回ご紹介するノウハウを試す価値ありです。

 

 

こちらのノウハウは、手数料を払って他行で借り換えを行うのではなく、「自行にて金利だけを下げる」というやり方になります。

 

流れとしては、以下になります。

 

 ①ネットバンクにて借り換えシミュレーションを行い、借り換え可能のエビデンスを取得する

②自行に連絡

③ネットバンクのシミュレーションにて金利が下がりそうな旨を伝える。金利が御行でも下がるのであれば御行のままにしたいという意思を伝える

④銀行内での会議の結果、OKが出れば金利だけが下がる

 

 

こういったシンプルなノウハウになります。

 

銀行としては、住宅ローンの借り換えによって金利が取れなくなるのは痛手ですので、その銀行の感情を逆手によってやり方になります。

 

人によっては、このやり方で0.5%以上金利を下げられた方もいるので、もし条件に当てはまりそうであれば是非お試しいただければと思います。

 

まとめ

 

・住宅ローンの借り換え手数料は意外に高いのがネック
・他行での借り換えを引き合いに金利引き下げ交渉を行うのが効果

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