ちょっと得する不動産と消費税の豆知識

ちょっと得する不動産と消費税の豆知識
かんがえる人
かんがえる人
不動産取引で消費税ってどうかかるの?

今回は不動産と消費税の関係について解説をさせていただきます。

仕事として不動産を扱ってらっしゃる方や、消費税増税前後での物件の購入を検討されている方の役に立つ消費税の豆知識がお伝えできればと思っております。

 

消費税の知識があると、購入だけでなく、売却時の計算や居住用の物件を貸しに出したときの税金の計算にも活用できるので便利です。

 

不動産営業マンは顧客からの信頼獲得につながるでしょう。

 

是非覚えてほしい内容です。

 

■この記事の内容
・消費税課税対象になるのは事業取引
・不動産取引における消費税
・消費税が非課税となる不動産取引
・不動産投資で役立つ消費税知識

消費税課税対象になるのは事業取引

 

私たちは、普段の生活において商品やサービスを購入した際、商品価格に消費税を上乗せして支払うことで消費税を負担しています。

 

この消費税の対象となるのは、国内にて「事業者」といわれる人たちが、「事業」として対価を得て取引を行うケースです。

 

この「事業者」とは、「事業」を行う個人=「個人事業者」、若しくは会社である「法人」のことです。

 

また、「事業」というのは、同じ種類の行為を反復継続して行うことを言います。

 

従って、個人がたまに何かを売ってお金を受け取ったとしても、反復した行為ではないので、消費税の課税対象とはなりません。

 

ただし、法人はそもそもが「営利を目的として活動する事業者」と定義されるのでその全行為が事業とされます。

 

 

不動産取引における消費税

 

不動産の取引において、「建物の譲渡」は原則として消費税の課税対象となります。

 

しかし、場合によっては、建物の譲渡であっても消費税の課税対象とならないケースがあります。

 

居住用の建物や別荘を売却した場合

 

個人が自らの居住用の建物や別荘を譲渡したとしても、それは事業に該当しません。

従って、こちらの行為は消費税の課税対象にはなりません。

 

一方で、法人に関しては、全行為が事業に該当してしまうため、建物の譲渡は消費税の課税対象となります。

 

よって、同じ居住用の建物であったとしても、事業者でない個人から購入する場合は、「消費税は非課税」、事業者である不動産会社から物件を購入する場合は、「消費税は課税対象」となり、消費税を払う必要があります。

 

 

事業用、賃貸用の建物を売却した場合

 

個人事業者が自らの事務所として使っていた建物を譲渡した場合は、消費税の課税対象となります。

 

また、不動産投資をすることも「賃貸事業を営む個人事業者」とみなされるので、賃貸用の建物を譲渡した場合も消費税の課税対象です

 

なお、賃貸している建物の用途が事業用か居住かは関係ありません。

 

賃料を得ている時点で消費税の課税対象となります。

 

また、法人が事業用・賃貸用の建物を譲渡した場合はもちろん消費税の課税対象となります。

 

これらをまとめると下図のとおりです。

 

 

 

かんがえる人
かんがえる人
誰が売ったのか、何を売ったのか見ればいいんだね!

 

消費税が非課税となる不動産取引

 

事業者であっても消費税の課税対象とならないものもあります。

 

不動産投資をしている個人事業者でも、自家用車や生活用品を売った場合には、事業取引ではないので消費税は課税されません。

 

また、一定の資産やサービスの提供に関しても、消費税が非課税のものがあります。

 

かんがえる人
かんがえる人
どんなものが非課税なの?

 

たとえば、土地に関しては、その譲渡は、消費税が非課税になっています。

よって、土地付きの一軒家やマンションなどの金額に記載されている消費税は、建物部分のみの消費税額です。

 

また、不動産を購入する際には、不動産会社に支払う諸費用(仲介手数料など)の中にも消費税がかかるものとかからないものがあります。

 

住宅ローン審査手数料、仲介手数料、司法書士報酬などは、消費税の課税対象になります。

 

一方、登録免許税、火災保険の保険料などは消費税が非課税になります。

 

 

不動産投資で役立つ消費税知識

 

不動産投資の確定申告を自分で行うときに、消費税の知識を持っていると役に立つことがあります。

特に最初は居住用で不動産を購入したものを賃貸用に切り替えるときにこちらの知識が役に立ってくると思います。

 

土地建物の区分が分からないときに消費税額を活用

 

 

土地付きの一軒家やマンションを購入した際に、必ずしも「土地部分」と「建物部分」の金額が契約書に明記されているとは限りません。

 

しかし、これら価額は、不動産を賃貸に回したときの必要経費や譲渡利益を算出する際に必須のデータとなります。

 

これらの価額を導き出すために消費税額が役に立ちます。

 

消費税の課税対象となる商品やサービスの提供を受ける際に支払う消費税の金額は、下記の計算式によってあらわされます。

 

課税となる金額×消費税の税率=消費税額

 

マンションなどの取引で消費税として課税されるのは、建物部分の金額だけです。

 

よって、建物部分の本体価額に消費税率をかけた金額が、契約書に記載されている消費税額となります。

 

したがって、次の計算式で、建物の本体価額を計算することが可能です。

 

消費税額÷消費税の税率=建物部分の本体価額

 

例を挙げると、契約書に記載されている消費税額が160万円、その取引時の消費税率が8%であった場合、建物部分の本体価額は、

 

160万÷8%(0.08)=2000万円

 

消費税込みで、建物価額は2160万円となります。

 

さらに、不動産取引の金額から、建物価額を引くことで、土地の価額を算出することが可能です。

 

まとめ

・サラリーマンなどの一般個人から居住用の建物を購入する際は消費税は非課税

・法人や不動産投資家から物件を事業用物件を購入するときは消費税の課税対象

・土地は消費税がかからない

・仲介手数料などの諸経費にも消費税が課税されるものがある

・土地や建物の金額が契約書に書いていなくても消費税から計算することが可能