不動産の買い取り保証は危険!悪徳営業マンに気を付けよ

不動産の買い取り保証は危険!悪徳営業マンに気を付けよ
かんがえる人
かんがえる人
この前あった不動産営業マンに買った物件を何年後かに買い取るからリスクがないよって言われた

 

最近不動産投資の相談で「買い取り保証」の話がよく出てくるようになりました。

 

話に内容としては、

 

「自社の物件は相場よりも安いから、あなたが嫌になったら5年後に買い取ります。そして、買い取った物件はまた再販するのでお互いwin-winです」

 

こんな話を不動産営業マンが持ち掛けて、お客様に不動産投資にはリスクがないように見せて、物件を販売していくような手法です。

 

お客様としては、嫌になったら売却すればいいやという発想になるので、気軽に物件を購入してしまいます。

 

結論から言うと、この話に乗るのはとても危険な行為です。

なぜならば、「未来の断定」は不動産業界におけるタブー事項、そもそも不可能な事由であり、また、買い取り保証自体がオーナーさんにとってほぼメリットの残らない制度だからです。

 

買い取り保証を謳った詐欺も横行していますので、非常に注意が必要です。

 

今回は危険な買い取り保証についてのリスクを中心にお伝えしますので、くだらない営業に引っかからないようになっていただければと思います。

 

■この記事の内容
・不動産業者が買い取り保証を謳う理由
・買い取り保証の想定リスク

不動産業者が買い取り保証を謳う理由

 

不動産会社がわざわざ買い取り保証謳う理由としては、ずばり「物件を買ってもらいやすくなるから」です。

 

日本人はモノを買う際の「保証」という言葉に弱いです。

 

・返金保証
・成果保証
・修理保証
・買い取り保証

 

これらがついているだけで安心感を覚え、簡単にモノを購入してしまいます。

 

不動産の買い取り保証も同じ原理です。

 

不動産は大きな買い物ですので、特に初心者の方は購入時になかなか一歩踏み出すことができません。

 

そこで、もし不動産がうまくいかないときは「5年後に弊社で必ず買い取りますよ」といわれると「それなら試しにやってみようか」と気軽に手を出してしまうわけです。

 

ここで気を付けなければならないのは、投資にそもそも保証を求めること自体が間違っているということです。

未来の予測や断定は誰にもできません。

 

大原則として自分で始めた投資で起きた問題は「すべて自己責任」です。

 

その原則を破るような提案は、必ず裏があると疑う癖をつけてください。

 

実際に、かぼちゃの馬車事件、レオパレス問題は、「35年間家賃保証しますよ」という不動産会社の言葉を信じた結果、オーナーさんは破綻まで追い込まれました。

 

レオパレス21深山社長辞任!~レオパレス問題から学ぶ不動産投資~

 

 

買い取り保証の想定リスク

 

具体的にどういったリスクが存在するのか解説していきます。

リスクとして考えられるのは2点です。

 

想定リスク
・そもそも買い取らない
・買い取られること自体が損
それぞれについて解説をしていきます。

そもそも買い取らない

 

一番発生しそうなリスクとして「買い取る」という契約自体が履行されないことです。

 

買い取るという行為自体が不動産会社にとっては、リスクが伴いやすいので、履行自体行われない可能性が高くなるのは必然です。

 

そもそもの不動産販売のざっくりとした構造としては、

 

仕入れ価格+不動産会社の利益=販売価格

 

という構造になっているので、利益分を含めて買い取るという行為自体が利益を丸々捨てかねない行為です。

 

「安い仕入れルートがあるから」という会社もいますが、それならば買い取り保証をわざわざつけずに、相場より安い価格で売り出して利益を確保すればよいだけです。

 

例えば、販売価格の相場が2500万円であったとして、

 

仕入れ相場2000万円のところ1800万円で仕入れられたとします。

 

そうすると、買い取り保証をわざわざつけなくても、仕入れが200万円安くできるので、

販売相場よりも200万円安い2300万円で売りに出せばお買い得物件としてすぐに売れますし、なおかつ利益も相場の利益と一緒の状況を作れます。

 

ですので、買い取り保証の実態としては仕入れ価格が安いというウソをついて、初心者の方を騙しているケースが多いです。

 

こうした理にかなっていない背景もあり、以下のような買い取ってもらえないトラブルが発生することが予想されます。

 

・買い取るなんて言っていないと知らん顔する
・営業担当が勝手にやったことだから知らない
・売るだけ売って会社自体をつぶす
・社会情勢の変化で買い取りができなくなったと言い訳する

 

一般の方からしたら、「そんなモラルのないことは有り得ない」と思われるかもしれませんが、

平気で普通ではありえないことが起きるのが不動産業界です。

 

投資において、おいしい話などあり得ないことは絶対に覚えておきましょう。

 

買い取られること自体が損

 

奇跡的に買い取りをしてくれたとしても、損をしてしまうケースがあります。

 

それは、買い取られないほうが実は利益が出ているケースです。

 

大体の買い取り保証は、ローンの残債分買い取るので、「±0で物件を手放せますよ」というものです。

実際、区分マンションなどでは、収支がマイナスで、固定資産税などを払うので、赤字の損切りになることが多いですね。

 

でも、実は、買い取られずに普通に売却をしたら数百万円利益が出ていたとしたら、かなりもったいない話になります。

基本的には、「不動産会社が買い取る」ということは、その物件と買い取り価格に旨味があるから買い取るのです。

 

売却というのは、いままで何年も行ってきた不動産投資の努力が報われる瞬間です。

 

その瞬間を、焦りやネガティブな想いで手放してしまうのは非常にもったいない行為です。

 

ですので、不動産投資で買い取り保証をあてにするということは、ハナから利益を捨てている行為とも言えますので、保証ありきの不動産投資など何の意味もありません。

 

まとめ

 

今回は不動産の買い取り保証の闇について解説をしました。

要点をまとめると、

 

・買い取り保証はただの売り文句である
・買い取られないことはざらにある
・買い取られたとしても損する

 

こういったものですので、絶対に初心者の方はこうした提案をしてくるような不動産会社の営業マンから物件を購入しないようにしましょう。