管理手数料が安すぎる投資用物件に注意!

管理手数料が安すぎる投資用物件に注意!
かんがえる人
かんがえる人
すごく管理手数料が安いことを押し出している不動産会社があったんだけどこれってどうなの?

 

近年非常に物件の管理手数料が安いことを売りにする不動産業者が増えてきました。

「相場が3240円のところを弊社では1080円にしますよ」

「サブリースの相場が10%のところを3%にしますよ」

 

私のお客様からも「これは不動産投資のコストを抑えられて、すごく顧客ファーストで良い会社なのではないか」とご質問を頂くことが多いです。

 

ただ、結論から申し上げますと、「不動産は管理を買え」という名言があるように、管理手数料をケチって管理のクオリティを落としてしまうのは非常に危険な行為です。

 

管理手数料をケチってしまったばかりに、それ以上の手痛い出費を食らってしまった投資家さん達を何人も見てきました。

 

管理手数料を低く設定すると、見せかけの利回りが良くみえるので、魅力的な物件だと感じるのはとても共感できます。

しかし、残念ながらそうした目先のお金で物件を購入してしまう方は「情弱」といわざるを得ません。

 

そこにいくつもの罠がありますので、今回の記事を記事を通じて、そうした罠を回避できるような目を養っていただければと思います。

 

■この記事の内容
管理手数料をケチってしまうことによる4つリスク

①価値のない物件を購入してしまう
②空室リスクが高まる
③管理手数料の上昇リスク
④修繕費が高くつく可能性

管理手数料をケチってしまうことによる4つのリスク

 

①価値のない物件を購入してしまう

 

管理手数料を気にしてばかりいると、価値のない物件を購入する恐れがあります。

 

なぜなら、不動産会社が管理手数料の安さを前面に押し出すことで、価値のない物件でも利回りを良く見せ、販売しやすくなるからです。

 

例えば、不動産会社A,Bの物件があったとして、

 

不動産会社Aの管理手数料が3240円、

 

不動産会社Bの管理手数料が1080円だとしたら、

 

Bから物件を購入すると、月々の収支が2160円良くなります。

 

仮にAの月の不動産収支が―1000円、

Bの不動産収支が管理手数料マジックで+1000円が出ていると

 

心理的にどうしてもプラスの出るBの物件の方が良く見えてしまいます。

たかだか数千円の違いですが、思っている以上に人間は目先の利益に振りまわされます。

 

それで物件を購入してしまう方もいるのですが、不動産投資で大切になってくるのは、そうした目先の収支よりも、長期を見据えた出口戦略です。

 

月の収支が数千円良くても、売却するときに何百万円もマイナスになってしまったり、空室リスクや家賃下落リスクが高く、結局何百万円もの赤字を出してしまうな物件なら目先の数千円など意味がないわけです。

 

バブルの崩壊、かぼちゃの馬車事件、レオパレスのサブリース問題など、不動産投資では目先の利益ばかりに目がいってしまう方が失敗していることは歴史が証明しています。

 

目先の利益に囚われて本質を見失わないようにしましょう。

 

空室リスクが高まる

 

管理手数料をケチるということは、基本的に管理の質の低下を許容することになります。

この「管理の質の低下」が不動産投資においては致命傷になりかねません。

 

なぜなら、質の低い管理は空室リスクを高めることになるからです。

 

例を挙げると、

 

管理の質が低い場合の問題点
・賃貸客付けのスピードが遅くなる
・客付けの仲介会社への対応が雑になる⇒積極的に入居者を紹介してくれなくなる
・入居者への対応が雑になり、長期で住んでくれない
・入居トラブルへの対応力が低く、オーナーまでトラブルに巻き込まれる
・広告費をかけないと入居者が付かなくなる
・家賃を下げないと入居者が入らなくなる
・家賃滞納リスクが高い入居者の選別が甘くなる

 

などなど多くのトラブルを抱える可能性が高まります。

 

こうした問題が発生してしまうと、月数千円のアドバンテージは一瞬で吹き飛びます。

むしろ入居が付かないので、家賃を下げざるを得ない状況に陥れば、そもそも管理手数料分のメリットが完全になくなるという事態も想定されます。

 

不動産投資の最大リスクは、やはり「空室リスク」ですので、目先の利益に囚われて最大リスクを考慮できなかったなんて事態にならないように注意しましょう。

 

 

③管理手数料の上昇リスク

 

最初は安かった管理手数料が何年後かに急に上がるというのは、実はよくある話です。

どうしてこんなことが起こるのかというと、そもそも最初から手数料を上げる前提で仕組まれているからです。

 

①でもお伝えしたように、物件を魅力的にみせる手っ取り早い方法は「利回りを良くすること」です。

 

利回りを良く見せるには2パターン方法があって、

 

1.設定家賃を相場よりも高くする

2.管理手数料を安くする

 

こうした方法があります。

 

1のように実際住んでいる賃料よりも高く投資家に見せて、物件を購入させる方法は、調べたらすぐにばれるので、2の管理手数料を安く設定することを行う不動産会社は最近は多いです。

 

購入当初は管理手数料を安く伝えて、物件を購入させ、更新のタイミングで管理手数料を一気に上げてしまうという手法は昔からよく行われています。

 

結局管理が安いのは最初の数年だけで、あとは何十年も相場と同じか、若しくは悪い条件で物件を保有することになってしまうわけです。

 

また、経験値が低い不動産会社が最初安く打ちだしてみたものの、実際管理をやってみると「割に合わない」となって管理手数料を引き上げることもあります。

 

いずれにしろ、相場から逸脱した行為は必ず無理をしているので、いつか崩壊する恐れがあることを覚えておきましょう。

 

 

④修繕費が高くつく可能性

 

最後は、修繕費が高くつく可能性について言及していきます。

どうして、修繕費が高くつくのかというと、管理手数料でマイナスが出ているところを、修繕費に上乗せして請求することで、管理手数料のマイナス分を補っていることがあるからです。

 

例えば、本来10万円で済むはずのエアコン工事を、12万円でオーナーさんに請求し、2万円分利益を得ているということがあります。

 

管理を丸投げするオーナーさんは多いので、全く修繕費が上乗せされていることに気づきません。

 

管理手数料は低いかもしれませんが、結局トータルで見た物件管理コストが高くついてしまっては、本末転倒です。

 

こうした高等テクニックを使って物件販売を行う不動産会社もあるので、注意していただければと思います。

 

 

まとめ

 

以上のように管理手数料をケチるということは、「ハイリスク・ローリターン」の状況を作り出してしまう可能性があります。

勿論、管理手数料が高いからといって管理の質が高いとは限りません。

 

管理会社の本質を見極められるようになりましょう。

 

管理について勉強したい方、若しくはすでに物件を持ってらっしゃる方で、「自分が担当してしもらっている管理会社は本当に良い管理会社なのか確かめたい」という方は、下記のLINE連絡先からご連絡いただければ確認することも可能ですので、気軽にお問い合わせいただければと思います。

 

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