ニセ大家に注意せよ!騙される投資初心者続出

ニセ大家に注意せよ!騙される投資初心者続出
かんがえる人
かんがえる人
不動産投資で何億円も資産を築いている人から不動産投資を教わることになったんだ。いいだろ?

もし、周りでこういった方を見かけたら、その方は地獄に片足を突っ込んでいる可能性が高いです

 

不動産投資を勉強する上で、不動産投資で成功した人から話を聞くというのは、一つの選択肢としては確かにありですが、それだけで成功できるほど不動産投資は甘くはありません。

 

特に最近は、「不動産投資で成功している風に見せている」不動産コンサルタントが非常に多いです。

私も何人かそういった大家さんコンサルタントにお会いしたことがありますが、不動産会社目線でみると、言っていることがでたらめで、「ほとんど素人じゃないか」と思うことも多々あります。

 

勿論、中には本当に大成功を収めている方もいらっしゃいますが、逆に不動産投資では死にかけていて、成功者のふりをして販売側に回っている方も多いです。

 

今回は、そういった「死にかけメガ大家」の実態と騙されないための方法について解説をしていきます。

 

■この記事の内容
・死にかけメガ大家の実態
・見極め方

死にかけメガ大家の実態

 

死にかけメガ大家の実態としては以下のものがあります。

 

実態
・買える一棟の物件をただ買っただけの素人
・不動産投資だと儲からないから販売側に回っている

それぞれについて解説をしていきます。

 

買える一棟の物件をただ買っただけの素人

 

まず、死にかけメガ大家はただ物件を持っているというだけで不動産投資について詳しいというわけではありません。

 

家賃収入が月に何十万円も入っているので、成功しているように見えますが、それは物件の話であって、その人のコンサル能力に直結するわけではありません。

 

最初はすごそうに見える会社の先輩が、経験を積むと大したことがないのが分かる感覚と似ています。

 

ただ先に始めているというだけです。

 

特に最近は一棟不動産の融資は引き締まってしまいましたが、2~3年前は問題になった某地銀S銀行が積極的に融資を下ろしていた最盛期であったため、

 

買った瞬間に何十万円も家賃収入が入ってくる物件を非常に入手しやすい状況でした。

 

本来であれば融資を受けられないような年収、普通の銀行なら融資を下ろさないようなダメ物件にも融資を下りる、こういった状況もあり、たくさんのメガ大家(仮)が生まれました。

 

また、当時は「法人スキーム」という物件を買うごとに敢えて会社を設立して、個人の信用ではなく借り入れのない法人の信用で融資を引っ張ることが横行したため、

 

とんでもない数の物件を無尽蔵に所有できてしまうような時代でした。

 

これは、不動産大家さんがすごいというよりは、実際はぼったくり業者がただ大量に物件を販売しやすい仕組みを作り、

 

「家賃収入だけで暮らせますよ」「夢の不労所得ですよ」という口車に乗せられて物件を購入しただけで、実際は価値のない危険な物件をただ大量に保有しているだけというケースが多いです。

 

基本的には銀行のフルローンで物件を購入しているので、総資産何億円というよりは、総負債何億円を抱えているだけです。

 

ですので、本当の意味で不動産について詳しくて物件を購入できている人というのは稀で、実態はただの素人ということが非常に多いです。

 

不動産投資だと儲からないから販売側に回っている

 

儲けを出すつもりで不動産投資を始めたものの、思いのほか儲からず、売り手に回った方が楽に稼げることに気づいて不動産コンサルタントなどを始める方は意外と多いです。

 

「家賃収入何千万円」と謳っている大家さんは必ずしも儲かっているわけではないからです。

実際は家賃収入ーローンの返済ー管理費用ー修繕費=利益と意外に出費が多く、ちょっとでも空室が出てしまうと赤字に転じてしまうような物件しか持っていないサラリーマン大家さんは多いです。

 

本当の意味で不動産投資だけで収益を安定させるというのは思いのほか大変です。

物件が新しい間は問題は起きないかもしれませんが、古くなってくると、比較的手を出しやすい地方木造アパートなどはどんどん経年劣化によって物件が傷んでしまい、入居が付きづらい状況に陥ります。

 

また、一棟オーナーは修繕が全て自己責任ですので、修繕のタイミングで大きなお金がかかるため、自由気ままにお金を使うというのは困難です。

 

売却しようにも、上述したS銀行のスキームを使って購入した物件は販売価格に大きく利益が乗せられていることが多く、売りたくても赤字が大きすぎて売れないなんてことはしょっちゅうある話です。

 

そして、「ただ不動産を持っているだけではだめだ」ということに気づいた人は、キャッシュを作るために不動産の販売側、紹介側に回ることが多いです。

 

ただの不動産営業マンよりは、実際に不動産をもっているオーナーとして立ち振る舞った方が、不動産初心者に対して味方ポジションを取ることができるので、売り込み感を減らしつつ、物件の販売を行うことができます。

 

相手に凄そうと思わせるために「家賃収入何千万円」、「総資産何億円」とガンガンアピールをします。

また、不動産会社のセミナーに実績者として登壇し、ただ不動産会社が書いたシナリオ通りに講演を行いお金をもらう人もいます。

 

問題としては、自身が不動産投資で戦略的に成功したわけではなく、ただ「紹介したら儲けやすい」「紹介料が大きい不動産会社に紹介する」という思考で販売側に回っているだけですので、教えられた側は粗悪な物件を掴まされやすいです。

 

悪い言い方をすれば「自分さえよければよい」ビジネスとも言えます。

 

こうした、不動産投資自体では、うまい汁を吸えなかった素人が、さらに何も知らない素人を勧誘してねずみ講式に被害者を生み出していくようなひどいビジネスがいろんな場所で横行しています。

 

こうした特徴を持っている人の話を聞いて迷っているという方は、本物かどうかお教えできますので、下記のLINEの連絡先から気軽にご連絡いただければと思います。

 

LINEからはこちら

 

見極め方

 

こうした危なっかしい不動産投資家コンサルタントたちを見極める方法について解説をしていきます。

 

■見極め方
・話している内容が初心者向けの基礎知識ばかり
・YouTubeやSNSで自由を強調した発信
・提案内容が新築木造アパート、政策金融公庫のものばかり
・高額コミュニティへの勧誘

話している内容が初心者向けの基礎知識ばかり

 

まず一つ目の特徴が、調べれば誰でもわかるような初心者向けの基礎知識ばかりを話しているだけで、具体的戦略の提案や数的根拠に乏しいということです。

 

こちらは、完全にコンサルタント自身が不動産投資に対する勉強や戦略不足のため、それしか喋れない、若しくは騙しやすい投資初心者に照準を合わせてアプローチをかけたいのでこういった基礎の話ばかりをします。

 

例えば、

「不動産投資は将来の備えになる」

「労働以外の副収入の必要性」

「手元のお金を使わずに資産を持てる」

「利益が出ない区分マンションはダメ」

「不労所得を得た生活は最高」

 

こんな感じでマクロの視点で経済や将来の不安をあおったり理想の家賃収入生活などのメリット部分の話をひたすらし続けているだけです。

勿論基礎的な話は非常に重要ですが、一棟アパート・マンション投資に関しては応用の利いた戦略が必須ですので、大雑把な知識を知っているだけでは、ミクロの視点から痛い目に遭う確率は非常に高くなってしまいます。

 

コンサルタントは、基礎的な話で初心者が関心を持ったら、その方を不動産会社に紹介をし、たまに質問が来たら味方ポジションから回答だけというほぼ不動産会社に丸投げになるというケースが多いです。

 

自身がそんなに考えずに物件を購入をしているので、本当に詳しい人から専門的な質問をされると全く回答ができません。

プロは紹介した物件を買わないのでターゲットから外し、考える能力が乏しく、実績をすぐに信じ、言われた物件をなんでも買ってしまいそうな方を不動産会社に紹介し、簡単に紹介料を得ようとします。

 

総じて、物件は利益率の高いものばかりを提案されることになるでしょう。

 

YouTubeやSNSで自由を強調した発信

 

やたら自由な生活や実績、お金持ちぶりをアピールしているような投資家には注意が必要です。

情報商材やネットワークビジネス(MLM)などでよく使われる「ブランディング」という集客方法です。

 

普通に生きていいたら体験できないような生活を見せつけ「自分みたいになりたくない?」という興味付けの種をまき、まんまと声をかけてきたら、教えるポジションからビジネスを展開できるので、効果的な集客方法として多くの人に使われています。

 

何が良くないのかというと、「虚偽のブランディング」が非常に多いからです。

 

例えば「お金持ち」とイメージさせたいときにはルイヴィトンやエルメスなどのブランドものを身に付けるのが手っ取り早いです。

あたかも不動産投資でブランドものを手に入れたように見せますが、実際は無理に貯金を切り崩したり、借金をしてブランドものを買っているだけということがあります。

 

ですので、そういった動画や画像などを見て不動産投資でお金持ちになれるかと思ったら、全然そんな贅沢はできないということは多々あります。

 

こうした演技で騙しやすそうな方を集客し、不動産を販売していくようなやり方はYouTubeやSNSで多かったりするので、作りこみが可能な豪華な生活や立ち振る舞いよりも、専門知識や実践力があるかどうかをまずは見るようにしましょう

 

 

提案内容が木造新築アパート、政策金融公庫のものばかり

 

こちらは一概にダメとは言えませんが、こういった提案が多い場合はエセコンサルタントである可能性が高いです。

 

なぜかというと、木造新築アパートや政策金融公庫で融資を受ける提案はただ単純に融資を受けやすい=物件を販売しやすいだけだからです。

 

一棟不動産を始めるうえで最大のネックは融資ハードルの高さです。

区分と違って一棟丸々なので、当然物件価格が跳ね上がります。

となると誰でも簡単に買えるわけではありません。

 

となると、売り手としては融資がおりやすい物件ばかりを提案することになります。

融資が厳しい時代でも、「こういった地方の木造新築アパートなら融資が下りる」とか「政策金融公庫を活用すればそんなに年収が高くなくても融資を受けられる」といった具合にです。

 

ここで気を付けなければならないのは、物件を購入すること自体が目的になってはいけないということです。

 

「木造新築アパートを買ったはいいものの、経年劣化が激しく、どんどん入居率が悪くなったので、売りたいと思ったが、業者の利益が乗っかりすぎていて赤字での売却しかできない。」

 

何も考えていないとこんなアクシデントに巻き込まれます。

 

物件が売れないとコンサルタントたちも儲けを出せないので、融資審査が通りやすい物件へ誘導する話をしていますが、実際自分たちが購入する物件と提案する物件が全く違うこともよくあります

 

 

高額コミュニティへの勧誘

 

こちらもよくあるケースです。

YouTubeやSNSでなどでブランディング集客や初心者ばかりを狙った基礎知識の発信をしている人のゴールは、物件の販売だけではなく、高額の不動産投資家コミュニティへの勧誘だったりします。

 

例えば、不動産の基礎知識をYouTubeで解説し、

「具体的にノウハウを知りたければLINE@からメッセージもらえれば教える⇒メッセージを送ったら入会金50万円の投資家コミュニティの勧誘を受ける」

こんな流れでサービスを販売しています。

 

結局これも物件を保有しているだけでは儲からないので、高額コミュニティを販売することによって儲けを出そうという魂胆です。

 

勿論、大家さん同士で情報交換できるコミュニティは良いものだと思っていますが、こういった不動産コミュニティの質は本当にピンキリです。

 

初心者ばかりが集まり、そんなに大したことがない不動産投資家が偉そうにノウハウを教えるだけというコミュニティは最悪だと思います。

やはり、現在進行形で不動産投資を実践をしている大家さん達の意見交換が行われて、自発的に発展していくようなコミュニティが理想です。

 

ただ、本当にクオリティが高いコミュティは、あまり人数が多くなってしまうと、ノウハウや優良物件を独占できなくなってしまうので、わざわざYouTubeやSNSから積極的なコミュニティ勧誘を行うこと自体が少ないです。

 

ですので、前述したとおり、初心者ばかりを明らかに狙っているような発信内容をしている人からのコミュニティ勧誘は質が低いコミュニティである可能性が高いので注意をしましょう。

 

今回はニセ大家の特徴や見極め方について解説をさせていただきました。

文面だけだと分からないといった方に関しましては、下記のLINE連絡先からご質問頂ければ回答いたしますので、気軽にお問い合わせいただければと思います。

 

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