連休を活かす!東京23区不動産投資セミナーの効果的な選び方

連休を活かす!東京23区不動産投資セミナーの効果的な選び方
かんがえる人
かんがえる人
不動産投資セミナーってたくさんありすぎてどれを選べばいいか分からない

将来の備えとして不動産投資を検討される方も非常に多くなってきました。

勉強のために連休を利用して不動産投資セミナーに参加される方も多いと思いますが、

 

「不動産投資」「セミナー」とググると無数のセミナーが表示されてしまってどれを選んだらいいのか混乱される方も多いです。

 

また、セミナーの実態を知らないばかりにいつまでもセミナー参加から抜け出せない「セミナーループ」にはまってしまう方も非常に多く見かけます。

 

そんな不動産投資セミナー初心者の方が、どういった判断基準を持てば効果的にセミナー選びができるのかを今回は解説してきます。

 

■この記事の内容
・まずは不動産自己分析
・セミナー内容かぶりに気を付ける
・大切なのは人選び

まずは不動産自己分析

 

セミナーに参加する前に「自己分析」を済ませましょう。

セミナーに限らず不動産投資を行ううえで自己分析は非常に大きなカギとなります。

 

セミナーに関しては、自己分析ができると自分にとって必要なセミナーだけ選択が可能になります

 

なぜこちらを行う必要があるのかというと、絶対に自分がやらない、できない不動産セミナーに参加したところで時間の無駄だからです。

 

大学入試科目で国語と英語が出題されるのに、わざわざ数学、物理を勉強する必要はないですよね。

 

よく、「全部理解したうえでやりたい」といってすべてのセミナーに参加したがる方もいますが、そもそも全て理解するのはセミナーでは無理です。

実践知の中でしか真の知識は身に付きません。

 

文章だけですと、ざっくりとしたことしかお伝え出来ませんが、簡単な不動産自己分析方法としては、

 

・不労型

・有労型

 

この二種類のどちらに自分が該当するのか、まずは分析しましょう。

それぞれについて解説をしていきます。

 

不労型

不動産投資に関しては、めんどくさいので、全部丸投げして、自分は何もしたくないといった方、若しくは、ガッツリともうけを出したいというよりは、将来の備えとして堅実な資産を築いていきたいという方はこちらに該当してきます。

 

不動産投資というと「不労」なのが当たり前と思われている方もいますが、実はそれは間違いです

完全に不労な不動産投資は限られてきます。

 

都内で言えば、新築・築浅(築10年以内)のRC・SRC造の単身者向けマンションタイプの物件に限られてきます。

さらに細かく言えば「ワンルーム(区分マンション)」or「一棟マンション」といった物件です。

 

RC・SRC造の一棟マンションを都内で買おうと思うとほぼ誰も手を出せない価格になってしまうので、現実的な選択肢としては、ワンルームになってくるとおもいます。

 

それ以外の物件に関しては、完全に不労とは残念ながら言えません。

最初は不労なのものもありますが、いずれかなりのテコ入れをしないといけないケースが多いです。

 

ですので、ほぼ自分が何もしなくてもよい不動産投資をしたい方は、「新築ワンルーム」、「築浅ワンルーム」のセミナーに参加すればOKです。

 

有労型

こちらに該当する方は、不動産業者をあまり信用しておらず、自分で物件のテコ入れをして、リスクを負ってでもしっかりと儲けをだしていきたいという方です。

 

性格が細かくて、自分でなんでもやりたいといった方です。非常に優秀な方多いように感じます。

 

こうした方に関しては、逆に新築や築浅のワンルームですと、パフォーマンスに物足りなさを感じてしまうので、こちらのセミナーに参加してもあまり意味はないでしょう。

 

築古物件や戸建て、安いアパート経営、民泊などのうまく回せば儲けが出るようなセミナーに参加されることをお勧めします。

 

ただし、こういった物件をやる際はテコ入れ等にお金がかかることが多いのである程度の余裕資金(少なくとも500万円くらい)は手元においたうえで投資をスタートされることを推奨します。

 

完全に不労で物件を回し続けるのは難しいですし、損するというリスクも伴いますが、うまくいけばそこそこの見返りもありますので、プロの不動産投資家になりたい方は

 

一方的な文面ですと、これくらいのことしか言えませんが、本格的に自己分析を行って失敗しない不動産選びがしたい方は、がっつりと自己分析のお手伝いをすることもできますので、

 

下にあるLINEの連絡先から気軽にお問い合わせいただければと思います。

 

LINEからはこちら

 

セミナー内容かぶりに気を付ける

 

セミナー内容かぶりもセミナー初心者に多いミスです。

他社の違う内容のセミナーに参加しているように見えて、実際「得られる知識はほぼ一緒」という無駄な時間を過ごしてしまうケースです。

 

なぜこんなことが起きるのかというと、物件の種類が一緒だと大体セミナーで話す内容も一緒になるからです。

 

代表的な新築ワンルームのセミナーと築浅ワンルームのセミナー、収益アパートのセミナーの例を見ていきましょう。

 

新築ワンルームセミナー

 

新築ワンルームセミナーの構成はだいたいこんな感じです。

 

・会社、講師の紹介(大手だよ、他社とはここが違うよ、セミナー講師資格いっぱい持ってるよ)

・東京都は人口減らないし、入居率も高い。オリンピック後の下落関係ない

・サブリース(空室保証)があるから安心

・一棟物件はリスクが高いから初心者はワンルームから

・新築ワンルームは修繕もかからないし、手間なく持てて良いよ

・中古ワンルームは新築より収支良いけど修繕とかあって初心者向けではないよ

・物件価格は大体3000~3500万円

・月の収支は-8000円~-15000円くらい

・節税でお金が返ってくる

・セミナーが終わると営業かける

 

ちなみに会社の差別化の部分の話はそんなに気にしなくてもよいです。

新築の場合大体どこも会社自体はしっかりしていて、大差はありません。

 

築浅ワンルームセミナー

 

つづいて築浅ワンルームのセミナー構成はこのようになっています。

 

・会社、講師の紹介(しっかりしている会社だよ、他社とはここが違うよ、セミナー講師資格いっぱい持ってるよ)

・東京都は人口減らないし、入居率も高い。オリンピック後の下落関係ない

・サブリース(空室保証)があるから安心

・一棟物件はリスクが高いから初心者はワンルームから

・新築ワンルームは新築プレミアムが乗っているから中古になった瞬間マイナス

・築浅ワンルームは家賃も物件価格も下がりづらい

・物件価格は大体2000万円~2800万円

・月の収支は+3000円~-8000円くらい

・節税でお金が返ってくる

・セミナーが終わると営業かける

 

大体このような内容になっています。

新築を買ってしまうと損するという例を見せ、築浅ならその問題を解決できるみたいな流れが多いです。

 

会社の規模感で言うと新築の不動産会社に劣ることが多いので、物件ディスりの流れになる傾向があります。

 

収益アパートセミナー

 

最後は収益アパートの例をご紹介します。

 

・会社、講師の紹介(会社の実績、講師の実績)

・収益アパートは月10~20万円プラスが出る

・区分マンションは利益が出ないから不動産投資じゃない

・年収700万円あればサラリーマンでもできる(安い地方の新築木造アパートとか)

・空室リスクが低い根拠(管理実績、物件エリアの特色)

・相続対策になる

 

収益アパートに関しては、区分投資と違って月に大きくプラスが出るので、オーナーさんの多くは、区分よりもメリットを感じやすいです。

セミナーでは、区分投資を基本的にはディスる傾向にあります。

 

ただし、そもそも物件を購入できるのがどんなに年収が低くても700万円で、首都圏の物件ですと金額が高くて購入が厳しいので、価格が抑えられる且つ銀行評価が出やすい立地が微妙な木造新築アパートを勧められることが多いと思います。

 

セミナーかぶりまとめ

以上のようなことをセミナーでは話しています。

セミナー広告を見るとすごく他とは違うセミナーをやっているように見えるのですが、物件の種類の大枠が一緒であれば実はほぼ同じようなことをしゃべっています

 

会社によってすごく提案が違うように見えますが、不動産に詳しくなると、セミナー経由で出てくるような物件はほぼ似たようなクオリティであるものがわかります。

 

言葉は汚いですが、セミナー経由で物件を買ってしまうような人は不動産会社からすると、「カモ」扱いされるので、売れ残っている物件をアテンドされるのがオチです。

 

ですので、セミナーではあくまでも初心者の方が大枠を把握する勉強のために活用するのが良いでしょう。

そして、同じ種類の物件のセミナーには時間がもったいないので、わざわざ参加しないことをお勧めします。

 

大切なのは人選び

 

ここまででセミナーの選び方についてお伝えしてきましたが、最後にお伝えしたいのは、

 

「ぶっちゃけセミナーの内容自体にそれほどの価値はない」ということです。

 

 

確かにセミナーに参加すると「なるほど」「勉強になったし会社も信用できそうだ」となりますが、

それは不動産投資の成功には直結しません

 

先ほどもお伝えしましたが、あくまでもセミナーは「勉強になる」だけで留めておくのが吉です。

 

セミナーの内容と、「提案される物件の質」、そして「営業担当の質」はまるで別枠として捉えなければなりません。

 

前述しましたが、セミナー経由で物件を買ってしまう方は、営業難易度の低い「ただのカモ扱い」されます。

 

ですので、新卒や入って2,3年目の経験値の薄い若手社員が物件担当になることが多いです。

彼らが何ができるのかというと、物件を我々に売ることだけです。

 

不動産屋が不動産を売れるのは当たり前の話ですよね。

 

物件レベルに大差がないのであれば、物件以外の営業マンの付加価値が重要になってきます。

例えば、不動産以外の投資・金融について教えてくれるとか、自分の能力開発のコンサルティングをしてくれるとか、かわいい女の子との合コンをセッティングしてくれるとか(笑)

 

ただし、残念ながら、付加価値がある営業マンというのは人気者なので、わざわざセミナーに来たお客さんを相手にしなくても紹介だけで営業を回すことができてしまいます。

 

ですので、セミナー経由で付加価値のある良い営業担当にたどり着くことは非常に困難です。

 

また、良い物件も基本的にはセミナーでは出てきません。

良い物件に関しては、決裁権のある経営陣、幹部クラスの社員にまず卸され、お得意様に流されてしまうのが常識です。

 

こちらでも人脈が大切になってきます。

 

ですので、真の意味で不動産投資で成功したいのであれば、セミナーに参加することに重きを置くのではなく、不動産人脈作りを心がけましょう。

 

不動産人脈作りに成功すれば、より簡単に良い物件、営業担当に巡り合うことができます。

 

そのためには、大家さん同士の交流の場に参加したり、営業マンが気持ち良くなるようなコミュニケーションを取って自分がひいきしてもらえるように立ち振る舞ったり、他業種の経営者などとのつながりを作って不動産会社の決裁権のある人間を紹介してもらえるようにしましょう。

 

私自身も一応不動産会社を経営している関係もあり、都内の優秀な不動産関係者とのコネクションはある方だと思いますので、

良い人脈を手に入れ、不動産投資で成功したい方は、下記のLINE連絡先から気軽にご連絡いただければと思います。

 

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