住宅ローンで何気なく不動産投資を始めてしまった人の問題解決法

住宅ローンで何気なく不動産投資を始めてしまった人の問題解決法
かんがえる人
かんがえる人
なんにも知らずに住宅ローンで不動産投資を始めてしまった。。どうしたらいいのだろうか。。

 

先日住宅ローン(フラット35)を不正利用しての不動産投資(通称:なんちゃって)が大きな問題になりましたね。

 

なんとなく良さそうと思ってなんちゃって投資を始めてしまった方はとても不安になっていると思います。

 

投資は自己責任とは言うものの、不動産のプロから「大丈夫ですよ」と自信をもって言われてしまうと、完全初心者の方が鵜呑みにして気軽に取り組んでしまうのも仕方がないと個人的には思っています。

 

明らかに不動産会社側に悪意があるわけですし、さすがに今回のケースはかわいそうだなと思います。

私もフラットで問題が起こる前からそうしたなんちゃっての存在は知っており、どんな問題が起きてきたかを俯瞰してきたので、

 

今回は、「なんちゃってで投資をしているとどんな問題が発生するのか」

 

そして、「始めてしまった場合はどういった行動をしていくのが自分の身を守れるのか」

 

などについて、知り合いでなんちゃって投資をやっている人たちのモデルケースを元に解説していきます。

 

少しでもなんちゃって投資を始めてしまった方の悩みの解消、そしてこれから不動産投資を始めようとされているの参考になれば幸いです。

 

※こちらの記事では、なんちゃってや違法性のある行為を推奨しているわけではございません。

 

 

■この記事の内容

・なんちゃっての概要

・なんちゃっての想定リスク

・始めてしまった人はどうすべきか

 

なんちゃっての概要

なんちゃっての概要は上図のとおりです。

基本的には、住宅ローンが適用となる50㎡以上(2LDK、3LDKなど)のファミリータイプのワンルームマンションでの不動産投資を行うことになります。

 

それぞれについて解説をしていきます。

 

低金利の住宅ローンを不正利用しての不動産投資

投資家にとって低金利で不動産投資を始められるのは非常に魅力的です。

 

通常区分マンションで不動産投資用ローン利用して不動産投資を行う場合、今まで私がリサーチした中では、どんなに金利が低くてもオリックス銀行の1.35%が最低です。

 

平均で見ると投資用ローンは1.6%~2.5%くらいの値になります。

 

ところが、住宅ローンで不動産投資を行う場合、金利は0.6%~1.2%くらいの金利になります。

 

こうした投資用ローンと住宅ローンとの金利の対比によってなんちゃっての優位性を強調するような営業手法が良く使われていました。

 

勿論、住宅ローンは住む用の家を購入するためのローンですから、投資目的で不正利用した場合はペナルティが存在します。

こちらに関しては、後ほど解説いたします。

 

月の返済額が少なくなり収支が良くなるという謳い文句

金利が低くなることによって、返済額も抑えられ、物件の収支も向上します。

 

通常投資用ローンで区分マンション投資を行う場合、収支は月マイナス1万円前後になります

 

それに対し、なんちゃっての場合は月の収支が±0、若しくはプラス1万円前後の収支になることがあります。

 

赤字が出る通常の区分投資よりも収支が良いなんちゃっての方が数的なメリットは享受しやすいです。

 

そして、メリットばかりに目が行ってなんちゃって物件を購入されてしまうケースが多発しました。

 

融資基準が甘く、低年収の方でも審査が通りやすい

また、なんちゃっての特徴としては、審査が通りやすいということが挙げられます。

通常の不動産投資を行う場合は、物件(資産価値、ちゃんと家賃を得られるか)や購入者の審査が厳格に行われるので、融資ハードルが非常に高いです。

 

一方、なんちゃっての場合は、あくまでも住む目的での物件購入になるので、物件への融資の審査は甘くなり、主にみられるのが本人のローンの支払い能力になります。

 

ただ、住宅ローンを支払わないと家がなくなってしまうので、返済に対する優先順位は必然的に高くなるのが常識のため、支払い能力さえあれば、投資用ローンほど審査は厳しくありません。

 

ですので、年収300万円台の方でも審査が通り、不動産投資をスタートできてしまうという状態でした。(今はかなり審査が厳しくなっています。)

 

中には、年収を偽って審査をかけるケースもありました。

 

「不動産を持てないと思っていた貴方でも不動産を持てる。しかもプラス収支で」といった話に乗せられ、副収入の欲しい多くの方がなんちゃって不動産を購入していきました。

 

不動産会社が利益を乗せやすい

投資用ローンに比べ住宅ローンの方が不動産会社の利益を乗せての販売をしやすいというのも大きな特徴です。

この高利益率に惹かれてなんちゃって不動産を販売する業者も非常に多いです。

 

前述した審査が緩いという部分を利用して、安く物件仕入れて、リノベーションかけるなどして資産価値が高いように見せ、銀行融資を引けるだけ引いて大きく利益を乗せて販売を行います。

 

中には1000万円、2000万円利益が乗せられているケースも珍しくありません。(投資用ローンだと500万円利益が乗っていればだいぶ高い方)

 

投資家からすると相場よりもかなり高い物件を掴まされるので、売却が非常に困難な状況に陥ってしまいます

 

なんちゃっての想定リスク

主な想定リスク
・銀行にばれて一括返済請求
・サブリース賃料の大暴落
・不動産会社が飛ぶ
なんちゃってで想定されるリスクとしてはこれらのものがあります。
それぞれについて解説をしていきます。

銀行にばれて一括返済請求

 

こちらが一番有名なリスクです。

銀行を騙して融資を引っ張っているいるわけですから当然ばれたら銀行としても動かざるを得ません。

 

実際になんちゃってがバレた人は、銀行に呼び出され、融資部門のお偉いさんから事情徴収をされることになります。

ネットでは、銀行から「一括返済請求される」という情報が多いですが、私の周りの情報では、着地が金利の引き上げに落ち着くことが多いです。

※銀行の住宅ローンである場合です。フラット35(住宅金融支援機構)で融資を受けているケースに関しては、銀行融資と比べて融通が利かない恐れがあります。

 

どういった場合銀行にばれてしまうのかというと、

 

◇本人が銀行からの連絡に全く出ない場合

◇銀行からの書類が受け取れず、書類が返送されてしまった場合(転送不可、書留郵便である場合など)

◇ローンの支払いが何回も遅れてしまうケース

 

こうした場合、銀行員がなんちゃってを怪しんで現地調査を行い、発覚します。

 

サブリース賃料の大暴落

銀行からの呼び出しも怖いですが、こちらのサブリース賃料の下落もかなり怖いリスクです。

ひどい時にはいきなり3~4万円賃料が下がることもあります。

 

 

サブリースというのは上図のように入居者がいようがいまいがサブリースが会社が賃料の80~90%を保証してくれるという契約がるので、「安心して不動産投資ができますよ」とのうたい文句で不動産投資を始められる方が多いです。

 

しかし、通常の投資用マンションのサブリースとなんちゃってのサブリースですと気を付けないと大きなリスクを背負うことになります。

 

なんちゃってのサブリースで多いのが、保証賃料が周辺の相場家賃と比べて異常に高いということです。

3~4万円も高いケースがあります。

 

なんちゃっての不動産会社にこのこと聞くと「うちは客付けが強いから」みたいな回答をされますが、実態は大きく異なります。

 

保証賃料が高い理由は、

不動産会社があえて賃料を上乗せして補填し、利回りを良く見せているのです。

 

そうすることによって、投資物としては非常に魅力的にうつり、物件を購入してもらいやすくなります。

 

そんなことをしたら不動産会社が損だと思いますが、前述した通り、なんちゃっての利益率は非常に高く、多少補填する位なら十二分にお釣りが返ってくるのです。

 

サブリースで敢えて3万円本来よりプラスでオーナーさんに入金し、2年後の更新のタイミングで一気に保証賃料を引き下げます。

3万円×2年(24カ月)=72万円の赤字が不動産会社には生じますが、販売して1000万円利益があれば十分に利益が残ります。

 

そもそもが王道ではない物件を提案するわけですから、なんちゃってをやる不動産会社自体も危険な会社が多いので、こうした詐欺まがいな行為を行う可能性が高くなります。

 

不動産会社自体が飛ぶ

そしてもう一つの問題としては、不動産会社自体が急にいなくなってしまうことです。

 

なんちゃってがバレてしまった場合、お客さんだけではなく、不動産会社にも銀行の矛先が向かいます。

違法性の追及を恐れて逃走を図るなんちゃって会社も少なくありません。

 

また銀行提携も切れてしまうので、不動産販売ができなくなり、会社が倒産するケースもあります。

 

そうなると、サブリース賃料が急に入ってこなくなったり、何か物件でトラブルが起きても誰にも頼れないような状況に陥ってしまいます。

 

そういった会社リスクも抱えてしまうということもなんちゃっての大きな問題点です。

 

基本的には、無知の素人が手を出してもいいような代物ではないことをご認識いただければと思います。

 

始めてしまった場合はどうすればよいのか

 

ここからは、もうなんちゃってを買ってしまって不安でしょうがない方が、どうすればよいのか知り合いでなんちゃってを購入した人たちのモデルケースをご紹介するので参考にしていただければと思います。

 

※冒頭でもお伝えしましたが、私自身はなんちゃってや違法性のある行為を推奨しているわけではありません。こういったケースがあるという紹介をしているだけというご認識を頂ければと思います。

 

■解決策
・銀行に白状する
・全力で隠し通す

銀行に白状する

どうしても不安な方はこちらから白状すべきでしょう。

フラット35で融資を受けてしまっている方に関しては、モデルケースがないので何とも言えませんが、

 

銀行の住宅ローンで融資を受けている方は、前述した通り銀行との面談後、金利が上がって通常の投資用ローンくらいの金利になることが多いです。

 

銀行サイドとしても一括返済が到底無理なのは分かっていますし、金融庁に取り上げられて大問題になるのを恐れています。

銀行が一番求めているのは、ちゃんと利息分含めて返済をしてもらうことです。

 

また、正当な言い分(問題になりそうなのでこちらに関しては言えません)を準備して銀行に打ち明けたことによって、金利すらも上がらないケースもありました。

 

銀行から許しを得たことによって、びくびくすることなく不動産投資を行うことが可能になります。

 

勿論100%一括返済請求されないとも言えないので自己判断でお願い致します。

 

全力で隠し通す

※何度も言いますが、不正行為を私は一切推奨しているわけではないので、こんなことをしている人がいるんだな程度に留めておいていただければと思います。

 

開き直って全力でなんちゃってであることを隠し通す猛者達もいます。

 

銀行バレを防ぐために彼らがやっていることをご紹介すると、

 

・表札を二つ付ける

・入居者に書類関係の対処を念押しする

・すぐには人に貸さない

 

こんなことをしています。

もちろんこれらのことをしたからといって絶対大丈夫ということではありません。

 

もう少し細かく見ていくと、

 

表札を付けることによってちゃんと自分も住んでいるアピールをしたり、書類がちゃんと届くようにしたりしているようです。

 

また、入居者と事前に綿密に打ち合わせを行い、銀行からの書類が来たら必ず受け取ることや同居していることをちゃんと伝えること、ゆうパックをいくつも渡して届いた書類を確実に自分のところに郵送させています。

 

さらにリスクヘッジをかけている方は、いきなり人に貸すと言い訳が立たないので、半年とか一年は人に貸さず、

 

一定期間過ぎたら人に貸すことによって、何かあったとしても、「やむをえない事情で貸した」という言い訳を立てて銀行から許してもらえるようにしているようです。

 

こういった猛者たちが存在します。

ただ、相当な覚悟が決まっていない限りはなんちゃってはリスクが高すぎるので、手を出さないのが吉です。

 

ただ、中には、下記の記事のように借金を消す不動産スキームとの抱き合わせでなんちゃってを提案してくるケースも非常に多いので、非常に魅力的に映ってしまうこともあります。

 

借金を消す不動産スキームの闇

 

もし、すでになんちゃってを始めてしまって不安、なんちゃっての話が来ているがどうすればよいのか分からないといった方は、

 

⇓⇓の私のLINEからご相談いただければ、できる限りの回答はしますので、気軽にご連絡頂ければと思います。

 

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