レオパレス21深山社長辞任!~レオパレス問題から学ぶ不動産投資~

レオパレス21深山社長辞任!~レオパレス問題から学ぶ不動産投資~

大手不動産企業株式会社レオパレス21の深山英世社長の辞任が5月10日に判明しました。

 

レオパレスといえば、各家電付きの賃貸アパートで一世を風靡し、管理戸数57万戸以上、リーマンショック前の最盛期の営業利益は760億円を誇る大手企業です。

 

ですが、2017年の「サブリースでの保証家賃の一方的な引き下げ問題」、2018年の「レオパレス建築基準法違反疑い問題」などのいわゆる「レオパレス問題」が大きな問題となり、

 

レオパレスに対する信用が一気に地に落ち、2019年3月期の連結純損益が、690億円の赤字もの巨額の赤字になる見通しであることがわかりました。

 

今回はそんなレオパレスの事例についての解説と不動産投資家がどのように気を付ければよいかについて学んでいきましょう。

 

この記事の内容

・2018年のレオパレス問題とは

・レオパレス問題から学ぶ不動産投資

・~余談~レオパレス創業深山一族について

 

2018年レオパレス問題とは

 

 

この問題の簡単な流れを説明すると、

2018年にレオパレスが施工した物件の天井裏に音漏れを防ぐ界壁がないことが発覚

その後の調査で33都道府県、1324棟のアパートで天井の耐火性能や壁にも施工不良があることが判明

7782人の入居者に改修工事のため、2019年3月末までの退去を要請

 

このような流れでレオパレスのブランドイメージが失墜しました。

 

その結果レオパレス物件の入居率の推移を見ると、

 

このように2018年4月からの入居率の急落の仕方が顕著にわかります。

 

レオパレス物件=施工不良というマイナスのブランドイメージが定着してしまいました。

これは、レオパレスから投資用不動産を購入してしまったオーナーさんにとっても死活問題となってしまいます。

 

株価も大暴落しています。

参照URL:http://www.goncha.work/archives/54863402.html

 

こうした問題の責任を取って深山社長は辞任することになりました。

 

レオパレス問題から学ぶ不動産投資

 

レオパレス問題から不動産投資家学べることをまとめると、

 

①大手企業だからといって大丈夫なわけではない

②信用問題が発生した場合出口戦略が難しくなる

 

それぞれについて解説していきます。

 

①大手企業だからといって大丈夫なわけではない

 

こちらに関しては、前述した通りレオパレス21のような大手企業であっても施工不良問題があったりと、必ずしも信用できるわけではないということです。

 

特に、オーナーさんとしては、サブリース契約(入居者の有無に限らず賃料の80%~90%を保証する契約)があるし、レオパレスのような大企業だから大丈夫といった安易な考えで契約を結びがちです。

 

しかし、サブリースが本当につくかどうかは立地次第ですし、今回問題になったのも基本的には地方物件です。

信用も失ってしまった+立地も不利というどうしようもない状況です。

 

「会社全体の入居率は何%ですので、サブリースができます!」みたいな話で購入するのではなく、実際に立地自体がそもそもサブリースができるかどうか位は把握しておきましょう。

 

地方物件ではやはりサブリース頼みはリスクが高すぎます。

 

②信用問題が発生した場合出口戦略が難しくなる

 

不動産投資を行ううえで、出口戦略(売却など)というのは非常に大切になってきます。

ですが、信用問題が発生したかなり売却に関しては不利になります。

 

昨年問題になった、「かぼちゃの馬車」事件でも、問題が起きたシェアハウスに関しては、売却したくても金融機関が全く融資をしてくれないという問題が発生しました。

 

金融機関というのは、かなり社会情勢なども加味したうえで融資を下ろすので、信用問題が発生してしまうとどうしようもない状態に陥ってしまいます。

 

そもそも入居率が低くなるリスクがある物件を欲しいという不動産投資家もいません。

信用問題が発生したら保有前提でどう乗り切るかを考えていかなければなりません。

 

余談:レオパレス創業深山一族について

 

レオパレス21を創業したのは、深山祐助さんになります。2004年にレオパレスを上場まで導いた敏腕経営者です。

 

しかし、深山祐助さんは、2006年にサービスの手数料などを48億円私的流用したことが発覚し、引責辞任しました。

その後、レオパレスは甥の深山英世さんに引き継がれました。

 

深山祐助さんはそのまま消えていったかと思いきや、2008円に株式会社MDIを代表取締役会長として立ち上げ、代表取締役として親族の深山将史さんを任命しています。

 

MDIは急速に事業を拡大し、現在従業員1617名、売り上げ1200億円の大企業にまで成長しています。

 

深山祐助さんやその一族の経営手腕がうかがえますね。

レオパレスは大失速したとしても、MDIをはじめとする深山一族の事業力をもってすれば何度でもよみがえるでしょう。

 

個人的には経営の大先輩である深山一族の動向が今後も見放せません。

 

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