借金を消す不動産スキームの闇

借金を消す不動産スキームの闇
かんがえる人
かんがえる人
友人から不動産を使って借金をまとめられる聞いたんだけど、本当?

 

 

投資詐欺に引っかかってしまったり、高額の情報商材を購入してしまったり、高級ブランドを分割払いで支払ってしまったりと、消費者金融での借金やリボ払いをしてしまう人は意外とたくさんいらっしゃいます。

 

借金をするのは簡単なのですが、いざ借りてみるとなかなか返せないです。むしろ借金を重ねてしまうことも多々あります。

(かくいう私にもそうした経験があります。。。)

 

借金を抱えてしまった時の苦しみは想像以上です。

 

そうした人たちに救いの手を差し伸べるように不動産投資を活用した借金を帳消しにできるような話を持ち掛けてくるような人たちがいます。

 

実際そのやり方はいかがなモノなのか?

 

結論はあまりお勧めはできません。

 

その実態や理由の話をしていこうと思います。

 

この記事の内容

スキームのからくり

・オーバーローンの活用

・リフォームローンの活用

 

 

スキームのからくり

不動産を使って借金を消す場合、「不動産融資の中に借金をまとめる」といわれることが多いのですが、いくつかやり方があるのでそれぞれご紹介していきます。

 

オーバーローンの活用

こちらはひと昔前のやり方になります。

まず、物件の審査を入れる前に、不動産屋さんが実践者の借金を立て替えます。

カードローンなどの借金があると不動産の融資の承認が下りないからです。

 

そこから、その借金分も含めた融資をあえて多めに引っ張って、立て替えた分をちゃんと不動産屋さんが回収するといったやり方です。

 

ちなみに借金を消すためのオーバーローンはそもそも違法行為です。

銀行は借金を消すという名目でお金を貸しているわけではなく、あくまで不動産投資をするためにお金を貸しているので、銀行を騙す行為に当たります。

 

◆オーバーローンの仕組み

 

参照:元銀行員が教える住宅ローンの教科書

 

かんがえる人
かんがえる人
えっ
これだと逆に借金が増えない?

ただローンを引っ張っただけですと、もちろん借金は増えて逆に苦しくなります。

ポイントはその物件を人に貸し出して、家賃からローンを返済することで、月々の返済の負担を減らします。

 

カードローンの月の返済ー5万円

⇒家賃収入ー不動産ローン返済額=ー1万円

 

といった具合に返済額を減らすイメージです。

 

さらに、家賃収入に関しては、サブリース制度(サブリース会社が入居者者の有無にかかわらず家賃の80%~90%を保証する制度。空室の心配がなくなる)があるので、返済は心配しなくて大丈夫という甘い言葉で購入を勧めます。

 

 

 

ただ、最近はオーバーローンを乱用する不動産会社が急増して、スキームが完全にばれてしまったことから、銀行の審査基準が非常に厳しくなり、オーバーローンを行うこと自体がそもそも難しくなっています。

 

【問題点】

そもそも通常よりも「融資金額が大きくなってしまう=月々返済金額が大きくなってしまう」ことが最大のネックです。

前提条件としては、家賃収入の中から返済をするということですが、きちんと入居がつく保証ももちろんありません。

 

「サブリースでやるので、賃料収入は途絶えません」という謳い文句でこちらを安心させてきますが、そのサブリースが本当に継続するかどうかはまた別問題です。

 

なぜなら、オーバーローンのスキームを使う不動産会社自体が王道の不動産ではなく、違法行為をOKとするグレー若しくはブラックな不動産会社だからです。

 

本当に良い物件かどうかはまた別問題です。

借金にばかり気を取られてひどい物件をつかまされる可能性もあります。

 

サブリースといえど契約内容に抜け道はいくらでもあるので、保証が途絶えることはあります。

特に10年サブリース、20年サブリースといった長期のサブリースは詐欺であることが多いので注意しましょう。

途中解約すると違約金を請求されることもあります。

 

さらに、初期の家賃設定が見せかけであるパターンもあったりします。

10万円の家賃が保証されているはずが実は物件を買わせるためのフェイクで、実は7万円しか取れておらず、最初は利益の中から家賃を保証しているものの、何年後かに一気に本来の家賃に戻り、一気に収支がマイナスになってしまいます。

 

そうなってしまうと、むしろカードローンの方が負担が少なくて済んだということにもなりかねません。

 

とどめは、不動産の融資を組むローンが投資用ローンではなく住宅ローンであることも多いのが問題です。

 

投資用ローンですとなかなかズルはできないのですが、住宅ローンはそもそも融資基準が甘く、その家が投資用に向いている物件であるかではなく、あくまで購入者が住む前提で、ちゃんと給料の中から返済できるかで判断しているので、投資用向きではない物件のパターンもあったりします。

 

また、住宅ローンで買った物件を人に貸したらペナルティもあるので基本的には手を出さないのが賢明でしょう。

 

オーバーローンなどの抜け道的なスキームを使っている不動産屋さんはかなり乱暴に不動産を扱う確率が高いので、非常に注意が必要です。

 

リフォームローンの活用

オーバーローンが使えなくなってきて出てきたのが、リフォームローンを使った裏技です。

ちなみにこちらのスキームもグレー若しくはブラックなやり方です。

 

こちらも最初は不動産会社が借金を立て替えてくれます。

そして、物件を購入した後にリフォーム等を行うという名目で、あらたにリフォームローンを引っ張り、そのお金で立て替えた分を埋め合わせするというやり方になります。

 

そのリフォームローンを含めた返済を家賃収入から行っていき、カードローンよりも返済負担を減らすということになります。

住宅ローンで物件を買ったりするなど、大枠の仕組みはオーバーローンと一緒です。

 

【問題点】

いわずもがな、リフォームをしないのにリフォームローンを引っ張るので違法行為になります。

オーバーローンを使えなくなった「やんちゃな不動産会社」がこちらのスキームに切り替えているだけなので、同様に賃料が一気に下落したり、サブリースが急になくなる等のトラブルが発生することが多いです。

 

また、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高く、返済期間が短いため、オーバーローンに比べると返済負担が大きくなりがちです。

 

 

まとめ

オーバーローンにしろ、リフォームローンにしろ、まとも?にやってくれる不動産会社かどうか判断するのは素人目線では非常に困難です。

 

カードローンままにしたり、最悪債務整理をした方が結果的に良かったみたいなことになってしまうかもしれないので、安易に手を出さないことをお勧めします。

 

不動産以外にも、カーローン、時計用ローンなどで借金などを借り換えするやり方もありますが、どれもおすすめできません。

 

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私もかなり借金には苦しんだ経験がございますので、お力になれれば幸いです。

 

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