危険なシェアハウス投資。初心者は手を出さないほうが良い3つ理由

危険なシェアハウス投資。初心者は手を出さないほうが良い3つ理由

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こちらでもわかりやすく解説しています!

 

かんがえる人
かんがえる人
シェアハウスでの不動産投資って話題になったけど実際どうなの?

近年大きな話題になったシェアハウス不動産投資問題ですが、実際どんな問題があったのか解説していきます。

 

この記事の内容

・シェアハウス投資の概要

・初心者が手を出さないほうが良い理由

 

 

シェアハウス投資の概要

 

個室以外のリビングやキッチン、お風呂やトイレなどを他の入居者と共有する物件を「シェアハウス」といいます。

国土交通省の調べでは、入居者の約60%が20代の若者となっています。入居者の平均年齢は28.9歳となっています。

 

コンセプト付きシェアハウスとして、「デザイナー専用のシェアハウス」、「サバゲーができるシェアハウス」、「みんなでダイエットやトレーニングができるシェアハウス」などアスメディアでも一時期かなり取り上げられるほど世間から注目されました。

 

さらに、サブリース(一括借り上げ)で満室時の賃料の80%をサブリース会社が補填するなどの保証も付いた物件も登場し、投資家の中で非常に人気の時期がありました、

 

しかし、実際シェアハウスを不動産投資として取り扱った人の大半は大きく後悔することになってしまいました。

 

実際スマートデイズやスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」問題として昨年は大きく取り上げられましたね。

多くの大家さんが運営に失敗して大損をだしたり、自己破産まで追い込まれたりしています。

 

どうしてこのような事態に陥ってしまうのか解説します。

 

初心者がシェアハウス投資に手を出さないほうが良い理由

 

入居付け問題

シェアハウスは、24時間365日他人との接触があっても大丈夫といった人しかターゲットにならないので、そもそも賃貸ニーズがその時点で限られてしまいます。

近くのエリアにシェアハウスがいくつもあってしまうとその時点でかなり入居付けが難しくなります。

広告費をかなり多めにオーナーさん負担で出さないと入居が決まらないケースが多いです。

 

さらに、基本的に割安な賃料を狙って入居を考える人が多いので、高めの賃料設定をすることができません。

一時的な仮住まいとして考える人も多いので長期入居にならないこと多々あります。

 

それに加え、基本的にシェアハウスの更新期間が半年であることも大きな問題です。

半年ごとに更新料を入居者さんが払わなければならないので、かなりそれを嫌がる入居者さんも多いです。

 

ですので、安定した賃料収入を得ることが難しく、当初サブリースが付くはずだったのが、結局サブリース会社が赤字になってしまったことで、サブリースの中断⇒オーナーさんが大赤字を食らうこんなことが多発しました。

 

入居者間のトラブル

同じ物件で共同生活を送るわけですから、入居者同士のトラブルもつきものです。

オーナーさんが張り切って入居者同士を集めたパーティーをしたりするなど、最初は雰囲気が良かったとしても、そのうちにコミュニティごとの派閥ができたり、壁が薄いので「騒音トラブル」が発生するなど、時間が経つにつれ深刻な問題へと発展していくことがあります。

 

さらに言えば、外国人が入居するケースも多いので、全く気を遣うことができない人が入居すると、そのひとがいるだけでほかの入居者が退去してしまうようなことも多いです。

 

こうしたトラブルの解決策を持っていないと安定した賃貸経営を行うことが困難になります。

 

売却が困難

シェアハウスは国土交通省の規定により、一般のマンションではなく、「寄宿舎」として認定されることになります。

「寄宿舎」に関しては、金融機関や投資家からの評価が付きづらく人気が低いです。

 

さらに色んな人が共用部分を頻繁に使用するので、設備や建物の劣化も激しくどんどん金融機関からの担保評価が下がるようになります。

 

こうなると売却したくても買い手がつかない、買い手がついたとしても融資が下りないなどの負のサイクルにはまってしまいます。

しまいには、建物を取り壊して、更地にしないと買い取れないよ?みたいなことになってしまいます。

もちろん建物を取り壊すのもオーナーさん負担です。

 

一生シェアハウスと付き合っていくことは覚悟しなければなりません。

 

まとめ

そもそも売却を狙えるものではないので、賃料収入を得られなければ破綻してしまうというかなりリスクの高い選択になってしまうので、初心者はもちろん、ベテランですらもシェアハウスを回していくのは難しいです。

 

うまく回していけるとしたら、やすめの戸建てを買って、そこに人をたくさん住まわせるようなやり方しかないと思いますが、寄宿舎としての登録をしていないと、そもそも違法行為になってしまいますので注意が必要です。

 

特に初心者の方は、なるべく手のかからない王道の不動産経営を選択されるのが良いでしょう。

 

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