築浅マンション投資で成功確率を上げるたった3つのポイント

築浅マンション投資で成功確率を上げるたった3つのポイント

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こちらでも解説しています!

 

かんがえる人
かんがえる人
築浅の不動産投資って、家賃も価格も新築ほど高くないし、設備は新築とそん色ないから無敵じゃん!

 

はい、一番素人の人が陥りがちな発想ですね。

 

「新築に近いスペックで価格は新築よりも安い」というのが、世に出回っている築浅マンションのいいところではありますが、これを鵜呑みにして物件を選定してしまうと失敗してしまう可能性上がってしまいます。

築浅マンション投資で成功するには、
・家賃の精査

・不動産会社の精査

・出口戦略の設定

この3つのポイントがキモです。

 

その理由とやり方について解説していきます。

 

家賃の精査

築浅マンションが新築ほど家賃が高くないというのは、実はケースバイケースです。

中には築10年なのに、新築の家賃から変わっていないような物件も存在します。

 

こちらのデータをご覧ください。

参照:三井トラスト基礎研究所

 

状況によっては、新築よりも築浅マンションの方が家賃が高い瞬間というのも実は存在するのです。

 

買ったらすぐに家賃が下落し、一気に収支が悪くなってしまうこと築浅マンションではよくあるケースです。

 

どうしてこうなるのかというと、これが「不動産会社のトラップ」です。

偽りの高めの家賃設定を行い、不動産投資を検討している方に収支を良く見せて物件購入のハードルを下げるためにこうしたことが行われるのです。

 

特に余裕がない危ない不動産会社ほどこのような手法を使ってガンガンお客さんに物件を購入させていきます。

「築浅」というフレーズは非常に聞こえがよいので、力のない業者ほど築浅物件を好んで扱い、扱いづらい新築物件にひたすら悪口を言います。

 

結果的に、そうした業者が大量に増えて、新築をディスって築浅へ誘導するための「新築プレミアム」という言葉が生まれました。

実際、「新築プレミアム」について調べると、「不当に」新築に価格がのっかっているということはないことがわかるので、新築プレミアムを根拠に新築物件の悪口を言っているような営業マンがいたら注意が必要かもしれません。

 

ですので、実態を知らずして、築浅だから~みたいな言葉を鵜呑みにすること自体が間違いです。

 

【解決策】

築浅物件の家賃が不当かどうかを調べるためには、同じ物件の家賃や周辺の家賃相場を調べれば一発で分かります。

提案されている物件の上層階の部屋の家賃の方が低かった場合などは特に注意が必要です。

 

不動産会社の精査

「築浅を取り扱っている会社=いい会社」なんてことはあり得ませんね。

でも実際多くの方は、そのような基準で選んでしまっています。

 

不動産会社の主な仕事としては、

 

①物件の仕入れ

②物件の販売

③物件の管理(客付けや入居者との対応)

④オーナーさんの物件の売却

おおよそこのようになっています。

この中で気を付けなければならないのが、②の販売しかしていない不動産業者がかなり多いということです。

 

何が問題なのかというと、「売り逃げ」に遭う可能性が高いです。

購入してからの管理が別会社に急に移行してしまって、管理の相談がしにくくなったりします。

 

こうした業態の不動産会社を「販売代理会社」というのですが、売れさえすればOKなので、非常に無責任な営業マンが担当になってしまいます。

しかも、築浅物件を取り扱っている会社では特にこういった販売代理会社が多いです。

 

あくまでも物件を購入するのはスタートであり、ゴールではないので、こういった不動産会社から物件を購入すること自体がデメリットと言っても過言ではないでしょう。

 

【解決策】

物件を購入するときには①~④までの仕事をワンストップで管理できている不動産会社から購入するのがベストでしょう。

何かあれば営業担当に相談すればすべて解決します。

 

さらに①~④までできる会社というのは、会社としても安定性があり、物件価格や金利を抑えることもできたりするのでお勧めです。

 

出口戦略の設定

築浅マンションに限らず、すべての不動産投資におけるキモはこれですね。

購入することはゴールではありません。

 

なんとなく、築浅マンションは長期保有するにも、売却するにも有利なように感じますが、その考えは安易すぎます。

 

特に、築浅マンションだから売却に有利ということはあり得ません。

なぜなら、物件には「法定耐用年数」といわれるものがあり、RC・SRC造の物件であれば法定耐用年数は47年、鉄骨造34年、木造22年とそれぞれ定められています。

 

これがどのように売却に影響してくるかというと、「銀行融資期間」に大きくかかわってきます。

基本的に銀行は法定耐用年数内でしか融資年数伸ばさないようにしています。

 

例えば、RC造築8年の物件であれば、35年融資を下ろしても、8+35=43<47年

なので、35年ローンを組んでくれますが、

 

RC造築20年の物件だと、35年融資を下ろすと、20+35=55>47年

なので、35年融資を下ろしてくれない可能性が高いです(中には下ろしてくれるケースもありますが)。

 

融資期間が長いほど月の返済の負担が少なくなるので、長期間融資の方が不動産投資は好まれることが多いので、融資期間が短くなってしまった物件に関しては、買い手が残念ながら付きづらいです。

 

買い手にとって一番魅力的な物件は築浅マンションであるということは、築浅マンションとして売りに出す戦略は賢いのですが、築浅マンションを買ってしまった人というのは、

売却における築浅マンションの恩恵というのを期待してしまうとがっかりしてしまうことになります。

 

築浅マンションを購入するときにも少なからず不動産会社の利益や諸費用分がのっかっているので、現実的にすぐに転売などは厳しいです。

 

さらに考えなければならないのは、築10年あたりから少しずつ修繕が発生してくるので、精神的に完全にストレスフリーな状態というわけではありません。

新築と比べるとそれなりに投資家としての自覚を持たなければなりません。

 

【解決策】

短絡的に築浅だからすべてにおいて有利みたいな発想は捨てるべきです。

新築にも築浅にも中古にも築古にもそれぞれメリットとデメリットがあるだけでどれが正解かは、自分の人生設計によって変わってきます。

 

自分でそういったことを考えるのが難しいようであれば、物件どうこうよりも自分のライフプランを真剣に考えてくれる営業担当を見つけるべきでしょう。